杭政〔2001〕15號

各區、縣（市）人民政府，市政府各部門、各直屬單位：

為認真貫徹落實國務院《關於加強國有土地資產管理的通知》（國發〔2001〕15號，以下簡稱《通知》）精神，進一步加強國有土地資產管理，整頓和規範土地市場秩序，現提出如下意見：

一、進一步提高對加強國有土地資產管理重要性的認識

加強國有土地資產管理是建立社會主義市場經濟體製、整頓規範市場經濟秩序的重要方麵，是進一步深化土地使用製度改革、發揮市場配置土地資源、提高土地利用效率的根本措施，是從源頭上防治腐敗的重要保證。國有土地資產是各級政府極為重要的國有資產，是城市經營和提高城市綜合競爭力的基礎。各級政府要認真組織學習《通知》，充分認識加強土地資產管理、整頓和規範土地市場秩序的重要意義，采取切實有效的措施，全麵貫徹和落實《通知》提出的各項要求。

二、加強政府宏觀調控，完善土地收購儲備、招標拍賣出讓機製

1、為增強政府對土地市場的調控能力，各地應進一步健全土地收購儲備製度，除工業用地外其他經營性項目的新增或存量建設用地，原則上都應納入政府收購（征用）的範圍；經營性房地產用地一律由政府收購（征用）。要規範土地收購行為，土地收購補償費標準按原批準用途的評估價（開發成本部分）或按住宅與工業用地基準地價（開發成本部分）平均價收購的，由土地行政主管部門確定，超過上述標準收購的，應報經同級人民政府批準。土地收購儲備期間，各地各有關部門應各司其職，為保障政府實施土地供應計劃和土地儲備機構實行儲備土地的“淨地”開發積極創造條件。同級政府應從每年收取的土地出讓金中劃出一定比例作為收購儲備土地的專項資本金。金融機構要按照《通知》的要求給予信貸支持。

2、自今年1月1日起，在全市範圍內凡經營性房地產用地，必須實行公開招標或拍賣方式出讓。個別確需以協議方式出讓的項目或曆史遺留問題，必須報經同級人民政府集體討論批準同意。

3、除工業、農業、公益性事業等項目用地可協議出讓外，其他經營性用地應首先向社會公示，公示後同一地塊有兩個以上意向用地者的，必須以公開招標或拍賣方式出讓。

4、需要協議出讓的土地（除工業用地外），均應事先進行地價評估，由市、縣（市）土地行政主管部門提出意見，報同級人民政府集體討論決定，在向社會公示無異議後方可辦理協議出讓手續。

要抓緊出台《國有土地使用權招標、拍賣管理辦法》。各地也要建立、健全國有土地使用權招標拍賣的規章製度。

三、嚴格實行土地有償使用，維護土地市場良好秩序

1、根據《通知》的規定，除法律規定可以采用劃撥方式提供用地的外，其他建設項目需要使用國有土地的，應依法實行有償使用。建設項目竣工後，均應進行用地情況複核驗收。

對原劃撥用地，因發生土地轉讓、出租或改變用途後不再符合劃撥用地性質的，應依法實行出讓等有償使用方式。

對原劃撥用地從事經營性活動的，應依法實行土地有償使用，按年繳納租金（具體實施辦法由市財政局、土管局另行製定）。

對出讓土地，凡改變土地用途、容積率的，應按規定補交不同用途和容積率的土地差價。

2、在市區（不含蕭山、餘杭區）範圍內經市政府批準的開發性安置用地，除工業用地外均應征為國有並實行有償使用，其土地出讓金按基準地價的55％繳納，所繳納出讓金按該宗開發性安置用地的征地麵積與出讓麵積的比例返還給原集體土地所有者。凡出讓麵積占征地麵積65％及以下的，按所繳納的土地出讓金全額返還；凡出讓麵積占征地麵積在65％以上的，每增加一個百分點，其出讓金的返還相應減少1.5個百分點；凡出讓麵積占征地麵積95％及以上的，按所繳納出讓金的55％返還。

凡撤村建居發展留用地，均應轉為國有並實行有償使用。土地出讓金繳納和返還，參照開發性安置用地的政策執行。

3、在市區（不含蕭山、餘杭區）範圍內的集體土地拆複建用地，除工業用地外，均應征為國有並實行有償使用。對不改變原批準的土地用途的，在原建築麵積內所占用的土地，其出讓金按基準地價的20％繳納，超出原建築麵積所占用的土地，按評估地價的55％繳納出讓金；對原工業用地改為“三產”用地的，在原建築麵積內所占用的土地，其出讓金按基準地價的55％繳納，超出原建築麵積所占用的土地，按評估地價的55％繳納出讓金。

所有開發性安置用地、撤村建居發展留用地和拆複建用地，均不得用於經營性房地產開發。

4、為保證經濟適用住房建設用地需求，防止以開發經濟適用住房名義牟取暴利，凡經批準采取劃撥方式供地用於經濟適用住房（包括市政拆遷安置房）的建設用地，土地行政主管部門不得為建設單位補辦出讓手續，房管部門不得辦理《商品房銷售許可證》，計劃、建設等主管部門不予辦理相關手續（超過經濟適用住房享受標準的麵積，按市政府經濟房銷售有關文件執行）。

凡發現經濟適用住房改為商品房建設及銷售的，由政府有關部門按經濟適用住房的成本價格收購，並給予相應的經濟處罰，或由建設業主按政府規定的經濟適用住房銷售對象和價格推向社會公開出售。

5、各區（除蕭山、餘杭、濱江區外）經考核按時完成市政府下達的土地征用、拆違和綠化等任務並積極推進多層農居建設的，按該區範圍內（除國家級開發區及所管轄的範圍外）收取的出讓金淨收益的10％返給區政府，專項用於城市建設。

四、加快土地有形市場建設，規範土地交易行為

1、依據《通知》關於“土地使用權交易要在有形土地市場公開進行”的要求，市和各縣（市）土地行政主管部門都要在今年內把土地有形市場建立起來，做到“機構、人員、場地、製度、服務、經費”六落實。土地有形市場要加強自身管理，搞好服務，減少交易審批環節，降低交易費用，保障交易安全，促進土地使用權有序流轉。

2、土地使用權轉讓，應實行依法公開交易。劃撥土地使用權未經批準不得轉讓；出讓和承租國有土地的首次轉讓，必須符合法律法規和出讓、租賃合同約定的條件，未達到法律規定和合同約定投資開發條件的，土地使用權不得轉讓。

土地使用權交易應在土地有形市場內進行，同一宗地如有兩個以上意向用地者的，應采取公開招標或拍賣方式轉讓。

3、土地使用權及房屋轉讓實行“憑證”交易。土地使用者、房屋所有權人必須在依法登記領取土地使用證和房屋所有權證後，才能依法入市交易。

土地使用權連同房屋進入土地有形市場交易成交後，由受讓人持有關文件和資料，依法辦理有關權證的變更登記和交易手續。

4、國有土地使用權轉讓雙方必須如實申報成交價格。土地行政主管部門對市場交易中的土地申報價格，依據基準地價、標定地價進行審核，凡申報土地轉讓價格低於標定地價20％以上的，市、縣（市）政府可行使優先收購權。

五、建立健全各項製度，規範土地審批行為

為有效解決發展空間問題，各級要抓住行政區劃調整、鄉鎮撤並的有利時機，修編和完善各級土地利用總體規劃、基本農田保護規劃和城市、集鎮、村莊建設規劃，確保各項規劃布局的一致性。在各項規劃的修編中，要堅持和落實“工業向園區集中、農居向集鎮和中心村集中”的總體思路。與推進城市化相適應，在市區一定範圍內要逐步推進農居進多層公寓的改革，其餘各地的農居建設，要積極推行多戶聯建模式，嚴格控製“單家獨院”式建房，嚴禁超規定麵積建房。

為保障建設用地供應，各地要加快土地開發整理和標準農田建設的步伐，增強耕地占補的自求平衡能力和建設用地的供應能力；要加大對閑置土地的處置力度，對依法應收回的閑置土地要堅決予以收回。

為加強土地資產管理，各地要按照《通知》要求，切實加強製度建設，規範土地審批行為。

1、集體決策製度。要按照依法行政、規範行政審批行為、強化權利製衡的要求，建立健全集體決策機製。各地對建設用地審批、土地資產處置、地價確定等涉及土地資產管理的重大事項，必須一律經過內部會審，實行集體決策。

2、地價管理製度。各級土地行政主管部門要依照法律規定，建立和及時更新基準地價。基準地價原則上每二年更新一次，並根據市場變化情況適時進行調整。

要根據基準地價評定標定地價，製定協議出讓國有土地使用權的最低價標準。基準地價、協議出讓土地最低價標準一經確定，必須嚴格執行，各級政府均不得低於協議出讓最低價出讓土地。

3、公示和查詢製度。各地要按照政務公開的要求，將建設用地供應計劃、地價標準以及辦事製度、辦事程序、辦事期限和結果向社會公示，接受社會監督；對土地登記結果，除涉及國家保密要求的外，均應接受社會公開查詢，做到資料全麵、查證及時、鑒證準確；對協議出讓地塊，均應向社會公示，增強土地出讓的透明度。

4、土地收益收繳製度。各地應加強土地出讓金等土地收益的收繳工作，及時予以足額收繳並解繳財政，任何人不得擅自減免和截留。對低於規定地價標準出讓土地和擅自減免地價，造成國有土地資產流失的行為，要依法追究責任，構成犯罪的，應追究刑事責任。

5、監督檢查製度。各級行政監察部門、土地行政主管部門要加強對用地審批、土地資產管理工作的監督和檢查，對按規定應實行招標拍賣供地而不實行招標拍賣，對應進行集體決策而未集體決策搞暗箱操作的，要追究有關領導的責任。

六、開展土地市場專項整治清理工作

各級政府要按照《通知》要求，切實加強對整頓和規範土地市場秩序工作的領導。在今年下半年內，由土地行政主管部門會同監察部門重點對國有土地資產管理製度建設、國有土地使用權出讓、土地開發利用和土地使用權交易及土地收益收繳使用等開展專項整治清理，對發現的問題，要依法及時處理。

杭州市人民政府                   

二〇〇一年九月十三日