杭政〔2003〕11號
各區人民政府,市政府各部門、各直屬單位:
為促進我市房地產市場持續穩定更健康地發展,加快實現市委、市政府提出的“居者有其屋”的目標,盡快建立和完善我市中低收入家庭住房供應體係,根據國務院《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》(國發〔2003〕18號)精神,結合我市實際,提出如下意見。
一、我市房地產業發展的基本態勢
1998年以來,我市認真貫徹國務院關於進一步深化城鎮住房製度改革、加快住房建設的通知精神,積極開展住房改革,加快培育房地產業。經過幾年的努力,我市房地產市場有了長足的發展,房地產市場體係初步建立,以住宅為主的房地產業已成為我市經濟發展的重要支柱,市民群眾的住房條件得到了較大的改善。
2002年我市房地產業對GDP的貢獻率為11.6%,市區居民人均居住麵積由1998年的9.6平方米增加到12.5平方米。從總體上看,我市房地產業的發展是健康的。但同時也要看到,當前我市房地產市場還存在著一些突出的矛盾和問題,主要是住房供不應求,供求關係失衡;住房供給結構不合理,高檔住房和低價位住房、經濟適用房比例不盡合理;商品房和經濟適用房的建設、管理和銷售尚不夠規範,政府在房地產市場的監管和調控方麵存在薄弱環節,特別是商品房的價格上漲過快。
這些問題的直接影響是多數市民群眾特別是低收入市民群眾的經濟收入增長跟不上房價的增長,造成買不到房或買不起房。從長遠看,勢必導致其他產業經營成本上升,創業門檻抬高,削弱其他產業的利潤和競爭力,影響杭州的長遠發展。
二、當前和今後一個時期我市房地產業發展的指導思想和工作目標
當前和今後一個時期是我市經濟發展的重要戰略機遇期,也是我市房地產市場發展的重要時期。當前和今後一個時期我市房地產市場發展的指導思想是:認真落實國務院國發〔2003〕18號文件關於“總量基本平衡,結構基本合理,價格基本穩定”的要求,建立房地產業發展兩個目標體係,即建立麵向全國的充分市場化的房地產市場體係和麵向本市居民的以居住、解困為目標的住房保障體係。
基於上述指導思想,當前和今後一個時期我市在房地產業發展中既要完善商品房市場發展的有關政策、措施,加強宏觀調控和市場監管,促進商品房市場持續穩定健康發展,又要建立科學合理的麵向本市居民的住房保障體係,實現“居者有其屋”的目標,即一手抓市場,一手抓保障,確保我市房地產業發展目標和住房保障目標同步實現。
為實現上述目標,一是要通過深化改革,不斷消除影響杭州市城市居民住房消費的體製性和政策性障礙,培育住房消費,完善房地產市場體係,進一步發揮市場機製在資源配置中的基礎性作用;二是要以有效需求為導向,立足於調整商品房供應結構,提高住房質量,滿足不同收入家庭特別是中低收入家庭的住房需求;三是要針對發展中出現的問題,切實加強宏觀調控和市場監管;四是要強化政府的住房保障功能,保證市民群眾的基本住房需求;五是要堅持在國家統一政策的指導下,根據我市的具體情況進行科學決策,使我市房地產業的發展與經濟社會的發展相適應。
三、采取切實措施,促進我市房地產市場持續健康發展
(一)重點建設與市民群眾經濟承受能力相適應的經濟適用房和中低價位商品房。
在城市總體規劃和居住區專項規劃的指導下,加大市區普通居民住宅用地的供應量,規劃建設若幹個大型居住區、大型樓群並盡快投放市場。
要盡快規劃若幹塊大型經濟適用房建設用地,加快土地征用,加快經濟適用房建設。經濟適用房主要用於安置本市中低收入家庭和城市建設拆遷家庭。在經濟適用房需求得到緩解前,近年內確保經濟適用房建設用地不低於住宅用地供應總量的50%。同時,要加快中低檔商品房的建設,力求達到國務院要求的房地產市場供求基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定,以盡快解決本市居民的住房問題。
(二)建立《經濟適用住房權屬證書》機製。
1、要通過《經濟適用住房權屬證書》這一載體和相關機製,使經濟適用房市場體係與房地產市場體係相銜接。要專門設計《經濟適用住房權屬證書》,使之與普通商品房的《房屋所有權證》相區別。《經濟適用住房權屬證書》持證人為經濟適用房的購房人,享有該房的有限產權。
2、經濟適用房必須住一定年份後才可上市交易(其中,經濟居住房為五年,經濟解困房為十年),在規定期限內或雖已達到規定期限但未辦理補交規費等相關手續的,持證人不得將其轉讓、抵押(除購房人用於購買該經濟適用房的抵押貸款外)、出租。持證人在規定期滿並按規定補交相關費用後,可向房產管理部門申請更換《房屋所有權證》。2003年3月31日[即《杭州市人民政府關於進一步加強杭州市區經濟適用住房建設和銷售管理工作的若幹意見(杭政〔2003〕3號)下發之日]起和新建的經濟適用房,其上市交易時需繳納的費用,由專門工作機構在購房時作出規定,並在其權屬證書中注明。此前購買的經濟適用房,在規定期滿後需上市交易的,按購買時該經濟適用房出讓土地評估價或市場底價的55%計繳相關費用。
(三)加強經濟適用房的管理。
1、改革搖號辦法,采用搖號輪候製,確保所有符合購買經濟適用房條件的市區居民都有機會購買經濟適用房。要確保經濟適用房戶型結構合理,中小戶型應占大部分。要嚴格經濟適用房準入條件,防止高收入者、投資和投機者進入經濟適用房市場。
2、對被拆遷困難戶實行有條件的安置保底政策。即經核實被拆遷人在本市另無住房,確因經濟困難而申請放棄拆遷房屋產權的,可由建設單位在本市範圍內提供建築麵積不小於46平方米的成套房作為安置用房,其產權歸屬建設單位所有,雙方建立租賃關係。
(四)加強商品房市場管理。
1、對商品房銷售,在銷售時除注明建築麵積外,必須注明套內麵積,以提高銷售透明度。
2、公開商品房預(銷)售房源信息。房地產開發公司在取得《商品房預售證》後,必須向社會公開所有經批準的可預(銷)售房屋的房源信息。市房管部門應將所有經核準的預(銷)售房源信息在網上公示。公示內容包括:預售證號、房號清單、預(銷)售總麵積、預(銷)售總套數。
3、實行商品房銷售全程管理。對經批準銷售的商品房,實行全程控製、動態管理。由市房管部門向社會公布各開發公司銷售並備案的商品房(凡房屋完成交易的,必須報備、公布)各銷售樓盤的銷售現狀,包括經批準後己預(銷)售備案房源(房號)和未銷售備案房源(房號)。
4、嚴肅查處商品房銷售中的違規行為。對房地產開發公司有房源而拒絕銷售的行為,市房管部門要在接到投訴、舉報並經查實後作出處理。接到群眾第一次投訴並經查實後,予以警告,責令其限期整改,並在新聞媒體上曝光,被拒絕人確定購買房源的銷售價格不得高於其開盤時的備案價格;接到群眾第二次投訴並經查實後,在新聞媒體曝光的同時,記入房地產開發企業信用檔案,作為該開發企業開發資格核定和驗審的依據,情節嚴重的降低或取消其開發資格。
5、切實遏製房地產炒作行為。為緩解目前我市住宅供不應求、房價持續上漲、房地產炒作屢禁不止的狀況,按照國家財政部、稅務總局的有關規定,通過加強稅收征管和恢複征稅進行稅收杠杆調節,切實遏製房地產炒作行為。從2004年1月1日起,對房地產交易(本市居民為改善住房條件的買賣行為除外)征收20%稅率的個人所得稅,具體辦法及實施細則由市財政局(稅務局)會同市物價局、房管局、房改辦另行製訂。
(五)加強住宅建設用地的開發管理。
1、控製單體農居,鼓勵建設小高層(12層)以上農居。具體措施另行製定。
2、對經濟適用房建設實行統一政策、統一規劃、統一標準、統一管理。具備下列條件的企事業單位可申請自建或通過土地置換取得經濟適用房。
(1)符合杭州城市總體規劃要求,規劃為住宅用地的;
(2)在市區四類土地以外(含四類土地),為單位自有宿舍生活區用地的;
(3)所建經濟適用房供給對象為生產銷售困難且住房困難的雙困企業中符合申購條件並已領取《經濟適用住房準購證》的;
(4)所有購買、辦證等手續納入市裏統一辦理,不得變相搞福利分房或實物分房,多餘的經濟適用房房源必須交市裏按經濟適用房銷售管理辦法實施銷售。
符合上述條件的企事業單位,原建住宅被鑒定為整幢危險房屋且未納入近期拆遷計劃的,因城市環境整治其住宅需要拆翻建的,可申請建設經濟適用房或利用單位自有存量土地置換以及由政府分配取得經濟適用房,原則上不能自行建造經濟適用房。具體細則由市建委會同市規劃局、國土資源局、房管局另行製定。
3、嚴格商品房開發中的土地管理。加強對商品房開發的土地管理,遏製房地產開發商在商品房建設中的違法違規行為。對征而不用超過兩年的土地,由市國土資源局按照《土地法》的規定依法予以收回。
(六)建設一批大學畢業生和外來務工人員的租賃公寓。
為保護好大學畢業生和外來務工人員在杭創業的積極性,解除其後顧之憂,建設一批專供來杭創業大學畢業生和外來務工人員居住的專項租賃公寓。從今年開始,籌建大學畢業生公寓,按照人均8平方米的標準建造集體宿舍,第一期建設麵積為5萬平方米。要按照政府主導、社會參與、市場化運作的方式,將公寓出租給來杭創業的單身大學畢業生。外來務工人員的暫住公寓,由各區政府負責,通過租賃市區存量住房以及采取政府供地監管、隻租不售、市場定價、合約租住的市場化運作方式予以解決。可由資信良好的開發企業組建服務公司,建設外來民工集體宿舍。具體辦法由市房管局會同市建委、物價局、財政局另行製訂。
(七)加強房地產信息體係建設。
要盡快建立以城市地理信息係統為基礎,依托杭州市政務外網,實現全市各類房地產及相關信息資源數據共享的杭州市房地產宏觀決策支持係統,為各職能部門日常管理、公眾信息查詢、網上辦事提供網絡平台,並在此基礎上為政府宏觀調控提供決策支持。
係統應以圖形化的形式展示全市各類土地、房產資源的分布,全麵、準確地反映各類房屋的產權情況和租賃信息,實現以個人和家庭為單位的房產信息統計,並具有麵向社會及時發布房地產信息的功能;通過對人口、住房擁有情況、土地供應情況、不同房產分布情況等信息資源的分析,利用各種知識決策模型,有效地幫助政府職能部門對土地定價、經濟適用房和商品房的投放比例,以及城市規劃、產業布局、交通組織、城市管理等提供決策支持。
杭州市房地產宏觀決策支持係統的建設由市政府辦公廳牽頭,各相關部門協同配合,力爭明年上半年基本建成。
(八)盡快落實住房補貼政策。
為解決市民群眾的住房困難,要認真落實住房分配貨幣化改革的各項政策,盡快發放住房補貼,重點提高中低收入家庭的購房能力。各行政事業單位要從立黨為公、執政為民的高度,認真負責地落實好這項工作。
杭州市人民政府
二○○三年十一月二十四日
